درحالی‌که مسئولان ارشد اقتصادی دولت و ابراهیم رئیسی، رئیس دولت سیزدهم، مرتبا از کنترل رشد نرخ تورم به‌خصوص در مورد قیمت کالاهای اساسی و مسکن صحبت می‌کنند، حقیقت بازار چیز دیگری می‌گوید. کارشناسان از ماه‌های قبل در مورد رشد اجاره‌بها هشدار داده بودند. تحلیل آنان در این مورد متکی بر چند شاخص عمده ازجمله کاهش چشمگیر ساخت‌وساز و عرضه مسکن از یک‌سو و وضع نامناسب نرخ تورم و شاخص بهای کالاها و خدمات است که تاثیرشان بر رشد نرخ اجاره‌بها و قیمت مسکن ناگزیر خواهد بود. از طرفی دولت نیز با تبلیغ برنامه‌های مالیاتی خود در حوزه مسکن و پیش گرفتن روش دستوری در اقتصاد ایران، عرضه، تقاضا و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دستخوش تلاطم کرده و باعث شده است شکل نمودار رشد نرخ تورم در این بخش به اجاره‌بها منتقل شود، موضوعی که باعث فشار اقتصادی بر طبقه متوسط و ضعیف شهری می‌شود.
مسکن در پله سوم بیشترین رشد قیمت
طبق آنچه بانک مرکزی جمهوری اسلامی برای رشد قیمت اقلام اساسی در دی‌ماه ۱۴۰۰ اعلام کرده است، پس از دخانیات با نرخ تورم ماهانه ۵.۱ درصد و غلات با ۴.۸ درصد، اجاره‌بها مسکن با ۴.۶ درصد رشد در صدر جدول تورم قرار دارد. به‌این‌ترتیب از ابتدای سال تاکنون اجاره‌بهای مسکن نسبت به دی‌ماه سال ۱۳۹۹چیزی نزدیک به ۲۸.۶ درصد (تورم نقطه‌به‌نقطه) رشد داشته و شاخص تغییر اجاره مسکن در ۱۲ماه گذشته ۲۶.۹ درصد رشد سالانه را تجربه کرده است؛ اما قیمت مسکن در مدت‌زمان مشابه رشد ۲۷.۱ درصدی داشت که مشخصا نشان از جا ماندن نرخ رشد مسکن از اجاره‌بها دارد و به نظر می‌آید تا پایان سال باتوجه به نزدیک شدن زمان جابه‌جایی‌ها و نبود تناسب در عرضه و تقاضا، همچنان نرخ اجاره‌بها با سرعت بیشتری رشد کند.
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
اما نکته مهم این است که دولت باوجود همه سیاست‌های دستوری طبق آمار بانک مرکزی، اگرچه رشد ۹۹ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۹ به نسبت سال قبل را در آذرماه امسال کاهش داده، اما این سیاست‌ها دقیقا در زمینه رشد قیمت اجاره‌بها معکوس عمل کرده است و در بررسی تورم نقطه‌به‌نقطه به نسبت سال قبل ایجاد تورم کرده و انگیزه‌های بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در این بخش را نیز کاهش داده است. کارشناسان با درنظرگرفتن این موضوع معتقدند که برهم خوردن همبستگی میان رشد قیمت مسکن با نرخ اجاره‌بها و رهن مطابق تحلیل‌های رسمی دولتی خصوصا در ماه‌های پایانی سال جاری باعث سرعت گرفتن جهش در این بازار و افزایش بیشتر اجاره‌بها خواهد شد.
مهاجرت از شمال به مرکز و جنوب و از جنوب به حاشیه تهران
نگاهی به فایل‌های عرضه‌شده در شهر تهران و قیمت‌ها نشان می‌دهد، درحالی‌که متوسط قیمت مسکن در این شهر از ۱۳.۴ میلیون تومان به بیش از ۳۲ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است، از یک‌سو در نیمه دوم سال از میزان فایل‌های مرغوب برای فروش کم شده و از سوی دیگر به دلیل کمرشکن بودن قیمت مسکن در مناطق غربی و شمالی تهران، درخواست‌ها در مناطق مرکزی و جنوبی تهران افزایش یافته است. به همین ترتیب در نیمه جنوبی شهر نیز باتوجه به کاهش ساخت‌وساز، مایل نبودن مستاجران به جابه‌جایی و تمایل به توافق با مالک برای تمدید اجاره، میزان عرضه و تقاضا برهم‌خورده و موجب کاهش مورد اجاره‌ای و خالی بودن فایل‌ها در پایان سال شده است.
با این حساب در سال آینده نیز می‌توان شاهد مهاجرت بیشتر به حاشیه‌های تهران و شهرهای هم‌جوار بود که خود این موضوع باعث رشد تورم در بخش مسکن و خدمات در این مناطق می‌شود و با توجه به آماده نبودن زیرساخت‌ها می‌تواند آسیب‌های اجتماعی متعددی را برای خانوارهای ایرانی ایجاد کند. طی سال‌های گذشته، باوجود سیاست برای افزایش دستوری نرخ اجاره‌بها، رشد ۵۴ درصدی نرخ اجاره‌بها در کل کشور و ۵۱ درصدی در تهران نشان داد که اوضاع اقتصاد در ایران با تبلیغ و حکم روسای جمهور و بگیروببند درست نمی‌شود. تا پایان سال جاری هم به نظر می‌رسد نرخ تورم در بخش اجاره‌بها بدون توجه به دستورها و بخشنامه‌ها به رقمی در همین حدود برسد.
نگاهی به‌تناسب نرخ معاملات با تورم واقعی در بخش مسکن
نگاهی به معاملات انجام‌شده مسکن نشان می‌دهد حداقل در پایتخت افزایش نرخ تا ۱۰۰درصد هم اتفاق افتاده است. اعلام معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در خصوص رسیدن متوسط اجاره‌بهای هر متر خانه در تهران از ۴۰ هزارتومان در سال ۱۳۹۸ به ۸۴ هزار تومان در سال ۱۴۰۰ نیز به‌خودی‌خود تناسب رشد اجاره‌بها با شرایط حقیقی بازار و نه دستوری دولت را نشان می‌دهد. طی چند ماه آغاز به کار دولت جدید، همچنین در سال پایانی دولت قبل، سیاست اقتصاد دستوری در برابر روند رشد تورم نتیجه‌ای نداشته است.
در بازار مسکن تعیین درصد افزایش بهای مسکن دستوری، بستن مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر قیمت مسکن، نه‌تنها موجب کنترل رشد قیمت‌ها نشد که درنهایت نتیجه عکس داشت و تنها منجر به رکود و کمتر شدن سرمایه‌گذاری و عرضه در این حوزه شد. کارشناسان اعتقاد دارند کاهش عرضه مسکن در طی چهار سال گذشته و شرایط شاخص پولی ارقامی واقعی در اقتصاد را نمی‌توان با حکم‌های یک‌روزه مدیریت کرد؛ همان‌طور که در بازار ارز، طلا، مواد غذایی و… وضع سیاست دستوری نتیجه عکس دارد، در بازار مسکن نیز چنین سیاست‌هایی نتیجه عکس به بار آورده است.
درحالی‌که پایه پولی و نقدینگی ۳۰ تا ۵۰ درصد در سال رشد داشته و نرخ تورم با سرعت رو به افزایش است، هر تحمیلی در بازارها نتیجه‌ای جز تشدید بحران چه در کوتاه‌مدت و چه در درازمدت نخواهد داشت. افزایش نرخ تورم در کنار کم شدن عرضه مسکن تحت تاثیر بی‌رغبت شدن سرمایه‌گذاران برای حضور در این بخش طبیعتا حاصلش رشد قیمت‌ها است.
